Licencia de obras: tipos, precio y cómo solicitarla
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La licencia de obras es la autorización municipal para ejecutar cualquier actuación constructiva. Sin ella la obra es ilegal y expone al propietario a multas, paralización y, en casos graves, demolición.
Tipos de licencia
- Licencia de obras mayores: obra nueva, demoliciones, modificaciones estructurales, cambios de uso, ampliaciones. Requiere proyecto técnico firmado por arquitecto.
- Licencia de obras menores: actuaciones sin afección estructural ni cambio de distribución relevante (algunas reformas, sustitución de instalaciones). Generalmente no requiere proyecto pero sí memoria técnica.
- Comunicación previa o declaración responsable: para obras de muy bajo impacto (pintar, cambiar ventanas iguales, reparar). Se inicia la obra al presentar la comunicación.
¿Qué necesita licencia mayor?
- Obra nueva (vivienda, edificio, ampliación, garaje, piscina).
- Cambio de uso (de local a vivienda, por ejemplo).
- Demoliciones totales o parciales relevantes.
- Cualquier intervención que afecte a estructura, fachada protegida o cubierta.
- Reformas integrales que cambien distribución.
Documentación tipo
- Proyecto técnico (básico y, después, de ejecución) firmado por arquitecto colegiado.
- Estudio o estudio básico de seguridad y salud.
- Memoria descriptiva, planos, mediciones y presupuesto.
- Justificación del cumplimiento del CTE.
- Hoja de encargo y dirección facultativa.
- Pago de tasa municipal e ICIO.
Precio de la licencia
El coste total se compone de tres conceptos:
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| Tasa municipal | 0,4 – 1 % del PEM (presupuesto de ejecución material) |
| ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) | 2 – 4 % del PEM (depende del municipio) |
| Honorarios técnicos | 5 – 10 % del PEM (proyecto + dirección) |
Para una vivienda unifamiliar con PEM de 200.000 €, los impuestos municipales suman típicamente 6.000-10.000 €.
Plazos
Una licencia menor o comunicación previa resuelve en 15-30 días. Una licencia mayor de obra nueva tarda habitualmente 3-6 meses, con casos extremos que llegan a 12 meses según el ayuntamiento.
Consecuencias de obrar sin licencia
- Paralización inmediata por inspección urbanística.
- Multa del 25-150 % del valor de la obra ejecutada.
- Obligación de restituir la legalidad (legalizar o demoler).
- No poder vender ni inscribir en el Registro de la Propiedad lo construido.
- Responsabilidad del propietario incluso si el contratista omite el trámite.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tarda en concederse una licencia de obra mayor?
De media 3 a 6 meses desde que se presenta toda la documentación. El silencio administrativo es negativo en urbanismo: si no contestan, no significa concedida.
¿Necesito licencia para cambiar ventanas?
Si son iguales y no afectan a fachada protegida, basta con comunicación previa o declaración responsable. Si cambian dimensiones o estás en edificio catalogado, sí requiere licencia.
¿Quién paga la licencia, propietario o contratista?
Legalmente la obligación es del promotor (propietario). Otro tema es que el contratista la incluya en el presupuesto; en cualquier caso es responsabilidad final del propietario que la haya.
¿Caduca una licencia de obras?
Sí. Habitualmente 6 meses para iniciar la obra y 3 años para terminarla, con posibles prórrogas. Si caduca, hay que renovar.