Declaración de obra nueva paso a paso
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La declaración de obra nueva es el acto notarial mediante el cual el propietario incorpora al Registro de la Propiedad la construcción realizada sobre un terreno. Sin esta escritura, la casa "no existe" jurídicamente, no se puede vender ni hipotecar.
Tipos de declaración
- Declaración de obra nueva en construcción: se firma al iniciar la obra, declarando la intención de construir. Permite hipoteca sobre la obra futura.
- Declaración de obra nueva terminada: una vez finalizada la obra, con certificado final de obra firmado.
- Declaración por antigüedad: para obras ejecutadas hace tiempo sin escriturar, si han prescrito posibles acciones urbanísticas (normalmente 4-6 años según CCAA).
Documentación necesaria
- Escritura del solar y nota simple del Registro.
- Licencia de obras municipal.
- Proyecto de ejecución visado.
- Certificado final de obra firmado por arquitecto y aparejador, visado en colegio.
- Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
- Certificado energético registrado.
- Libro del edificio (en obra nueva).
- Seguro decenal (obligatorio en obra nueva residencial).
- Justificante de pago de IBI y del Impuesto sobre Construcciones.
Pasos del trámite
- Solicitud de cédula y final de obra al técnico y administración.
- Acudir al notario con toda la documentación, donde se otorga la escritura.
- Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): 0,5 – 1,5 % del valor declarado según CCAA.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Comunicación al Catastro: alta del nuevo bien inmueble.
Costes
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| Notaría | 500-1.500 € |
| Registro | 300-800 € |
| AJD (sobre valor declarado) | 0,5 – 1,5 % según CCAA |
| Gestoría (opcional) | 200-500 € |
Valor a declarar
Se declara el valor de la construcción (no el del solar, que ya está escriturado). El AJD se calcula sobre ese valor. La Hacienda autonómica puede revisar si entiende que el valor declarado es inferior al de mercado.
Obra antigua sin escriturar
Si tu casa está construida desde hace años pero no está inscrita, se puede regularizar mediante declaración por antigüedad. Hacen falta:
- Certificado técnico que acredite antigüedad y descripción.
- Certificado catastral con la edificación reflejada o solicitud de alta.
- Declaración expresa de que han transcurrido los plazos urbanísticos.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio hacer la declaración de obra nueva?
Legalmente, sí: sin escritura inscrita la construcción no existe registralmente. Sin ello no podrás vender, hipotecar ni transmitir por herencia con normalidad. En la práctica, sin declaración no hay vida legal.
¿Cuánto cuesta declarar obra nueva en notaría?
Notaría más registro suman típicamente 800-2.300 €, más el AJD (entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor declarado, según CCAA).
¿Qué pasa si la obra es ilegal?
Si no tiene licencia y no ha prescrito, no podrá inscribirse. Si ya ha prescrito, se puede inscribir como obra antigua pero queda anotada como "fuera de ordenación".
¿Quién contrata al notario?
El propietario tiene libertad de elección de notario. Conviene pedir presupuesto, ya que las minutas pueden variar dentro del arancel oficial.